敦煌別墅  松山買屋 / 松山買房 - 北市商辦店面民生社區敦煌別墅

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：8980 萬 (含車位價)
參考單價：96.81 萬/坪
地址：台北市松山區民生東路五段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：敦煌別墅
格局： 5房(室) 3廳 4衛
總坪數：92.76 坪 (包含車位面積)
主建物面積：78.57 坪
附屬建物面積：5.89 坪
共同使用：8.3 坪
土地面積：24.71 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：38 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：坡道平面式
車位描述：B2防空避難室兼停車場

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：4030 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：民權國小/介壽國中
鄰近公園：松榮公園
生活機能：全聯
附近交通：介壽國中
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者角度物件分析

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段稀缺性高：位於松山區民生社區（蛋黃區），屬於北市少見的低密度透天社區，同類物件釋出頻率低。 2. 居住空間寬敞：總坪數達 92.76 坪，包含 5 房 3 廳，適合多代同堂或對室內空間需求大的家庭。 3. 硬體設施豐富：含坡道車位、中庭、泳池與花園，且為朝南格局，採光與通風條件俱佳。 4. 生活機能完善：鄰近松榮公園、全聯超市，且擁有民權國小、介壽國中優質學區資源。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡已達 38 年，可能面臨老舊管线、防水問題，未來若有整修需求成本較高。 2. 價格門檻高：參考單價近 97 萬/坪，總價近 9,000 萬，投資門檻與持房成本（稅金、管理費）均屬高標。 3. 用途標示疑慮：物件名稱標註「商辦店面」但資料顯示用途為住家用，需確認建物登記用途與實際使用是否一致，以免稅務或住用受影響。 4. 貸款限制：高屋齡物件可能影響銀行貸款成數與年限，需預留較高頭期款。
機會 (Opportunities)	1. 土地資產增值：該區域土地持份大，隨著台北市中心土地稀缺，長期來看土地增值潛力穩定。 2. 改造升值空間：若購入後能針對內部老舊空間進行適配新生活的裝潢改造，居住體驗與資產價值可再提升。 3. 稀缺性買入：在該地段少釋出的情況下，若能成交，代表擁有極佳的稀缺資源，未來轉手對象明確。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：高單價物件在房市波動時較難脫手，持有期間若遇市場下跌，資產縮水風險較大。 2. 維護成本隱憂：雖管理費看似不高，但泳池與花園的維護可能需額外費用，需確認社區公設基金是否足夠。 3. 建築法規變動：老舊透天若涉及增建、違建問題，可能面臨政府稽查或整改風險。 4. 利率波動：在高總價下，若利率持續上升，將顯著增加購屋者的財務壓力。

2. 物件評論

購買建議：適合「自住需求大且資金充裕」的買家，不建議作為純投資標的。

主要理由： 此物件最大的亮點在於**「地段」與「空間」**的稀缺性。民生社區是台北知名的優質居住區，能擁有近 93 坪並附設泳池花園的透天，在同級距中極具罕見性，對於重視隱私、生活品質及學區的家長來說吸引力極強。

然而，您必須面對兩個核心挑戰。第一是**「屋齡」，38 年的建築需仔細檢視結構安全與整修預算，以免入住後修繕費連綿不絕。第二是「價格與權狀」**，高單價已含稅後溢價，且名稱上的「商辦店面」與「住家用」需務必向地政事務所確認權利範圍，確保沒有違章或使用限制。若您具備足額資金且能接受老屋維護，這是一筆值得珍藏的資產；若僅追求投資報酬率，其流動性風險與高持有成本需慎重考量。